معلومة عاجلة....لا يكون الايجار نافذا فى حق المالك الجديد اذا لم يكن تاريخه سابق ثابت

[محمد راضى مسعود]

تجرى المادة المادة 604 من القانون المدنى بالآتى :ـ

1 - - اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا او جبرا الى شخص اخر ، فلا يكون الايجار نافذا فى حق هذا الشخص اذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذى نقل الملكية . ،
2 - ومع ذلك يجوز لمن انتقلت اليه الملكية ان يتمسك بعقد الايجار ولو كان هذا العقد غير نافذ فى حقه .

كما تجرى المادة 605 من القانون المدنى بالآتى :ـ

1 - لا يجوز لمن انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الايجار نافذا فى حقه ان يجبر المستاجر على الاخلاء الا بعد التنبيه عليه بذلك فى المواعيد المبينة فى المادة 563 .
2 - فاذا نبه على المستاجر بالاخلاء قبل انقضاء الايجار ، فان المؤجر يلتزم بان يدفع للمستاجر تعويضا ما لم يتفق على غير ذلك ، ولا يجبر المستاجر على الاخلاء الا بعد ان يتقاضى التعويض من المؤجر او ممن انتقلت اليه الملكية نيابة عن المؤجر او بعد ان يحصل على تامين كاف للوفاء بهذا التعويض .

كما تجرى المادة 606 من القانون المدنى بالآتى :ـ

لا يجوز للمستاجر ان يتمسك بما عجله من الاجرة قبل من انتقلت اليه الملكية اذا اثبت هذا ان المستاجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية او كان من المفروض حتما ان يعلم ، فاذا عجز من انتقل اليه الملكية عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر .

احكام النقض المرتبطة

الموجز:

الايجار الصادر من غير المالك اومن له حق التعامل فى منفعة الشىء . صحيح بين طرفيه .

القاعدة:

الايجار الصادر من شخص لايملك الشىء المؤجر وليس فى التعامل فيه وان وقع صحيحا بين طرفيه الا انه لا ينفذ فى حق مالكه او من له او من له الحق فى الانتفاع به الا باجازته من هذا الاخير فان لم يجزه ظل المستاجر بالنسبة له غاصبا للعين المؤجرة .
( المادة 558 ، 604 مدنى )
( الطعن رقم 2137 لسنة 60 ق جلسة 1 / 2 / 1995 س 46 ص 302 ج1 )

الموجز:

إنصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص للمؤجر بحكم القانون . عدم إعتبار مشترى العقار خلفا خاصاً للمؤجر إلا بانتقال الملكية إليه فعلا بالتسجيل .إلتزامه بتسجيل عقد شرائه للإحتجاج به قبل المستأجر من البائع له . المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 مدنى .

القاعدة:

مؤدى ما تنص عليه المواد 146 ، 604 ، 605 ، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع إلتزاماته نحوه ، غير أن إنصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار ، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى إلا أنه وفقاً للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ خلفًا خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلا وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية .
( م 146 ، 604 ، 605 ، 606 مدنى 131 لسنة 1948 )
(الطعن رقم 1574 لسنة 57 ق جلسة 1992/11/19 س 43 ع 2 ص 1164 ق 236 )

الموجز:

عقود الايجار . سريانها فى مواجهة المالك الجديد . شرطه . صدروها صحيحة ممن له حق التأجير ( قانونا ) تضمينها التصريح من الباطن . أثره.

القاعدة:

اذ كانت المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 قد نصت على انه استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى ( تسرى عقود الايجار القائمة على المالك الجديد للعقار 000000 ) بما مؤاده أن عقود الايجار تسرى فى مواجهة المالك الجديد وهى لا تكون كذلك الا اذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقا للقانون ، ولما كان عقد ايجار المستأجر الأصلى صادرا ممن يملكه - الطاعن - بوصفه ملكا لنصف العين شيوعا ومستأجر للنصف الآخر ومصرح له بالتأجير من الباطن ومن ثم فان العقد يسرى فى حق ورثة المالك لنصف العقار بوصفهم ورثة المؤجر الأصلى كما يسرى فى حق المشترى منهم بوصفهم الملاك الجدد للعين المؤجرة فاذا أخل المستأجر من الباطن بشروط عقد الايجار الصادر اليه من الطاعن فيكون للأخير - المؤجر - كافة الحقوق قبله ومنها اقامة دعوى الاخلاء لاخلاله بشروط عقد استئجاره دون ما دخل للمؤجر الأصلى أو المشترى منه واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون .
( المادة 30 من ق 49 لسنة 1977 ، المادة604 مدنى ،المادة 18 من ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 616 لسنة 53 ق جلسة 1989/6/8 ص 553 لسنة 40 ع 2 )

الموجز:

ايجار ملك الغير صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر غير نافذ في حق المالك الحقيقي اقامة الغير دعوي بشأن ملكيته للعين المؤجرة أثره اعتبار ذلك تعرضا قانونيا للمستأجر يبيح له حبس الأجرة تحت يده حتي يدفع المؤجر التعرض.

القاعدة:

وان كان ايجار ملك الغير صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر الا أنه لا ينفذ فى حق المالك الحقيقى واذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه ، كان هذا تعرضا قانونيا للمستأجر ، يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتي يدفع المؤجر التعرض .
( م 604 ، 605 ، 606 ،246 ، 960 ، 961 ، 932 ، 934 مدنى)
( الطعن رقم 645 لسنة 47 ق جلسة 1982/5/24 س 33 ص581 )

الموجز:

عقد الإيجار الصادر من البائع قبل البيع عن شقة لم يتم إستكمال . بنائها غير نافذ قبل مشتري العقار .

القاعدة:

عقد الإيجار الصادر من المالك المؤجر لا يسري في حق المشتري الا بالنسبة لما كان قائما من المباني فعلا وقت البيع ، ومن ثم فإن الإيجار الصادر من المالك السابق في شأن عين النزاع التي لم تكن وقت البيع قد قامت علي نحو يجعلها قابلة للإنتفاع بها لا ينفذ في حق المشترين.
( م 604 ق المدنى )
( الطعن رقم 1278 لسنة 48 ق جلسة 1979/3/17 س 30 ص 839)

الموجز:

نفاذ اجارة المدين للعقار قبل الحاجزين والراسي عليه المزاد . شرطه . تصرف المدين في الثمرات أو تأجير العقار بعد صدور الحكم عدم نفاذه قبل الأخير حقه في تسلم العقار من تاريخ صدور الحكم لا من يوم تسجيله .

القاعدة:

مؤدي نصوص المواد 1/406 و 1/407 و 408 و 417 و 1/446 من قانون المرافعات أن المدين يعتبر بحكم القانون حارسا علي عقاره المحجوز اذا لم يكن مؤجرا قبل تسجيل التنبيه ، وأن الشارع ـ درءا لمغبة أن يعمد المدين بمناسبة التنفيذ علي عقاره الي الكيد لدائنيه فيسيء ادارته وصولا الي تقليل ثمرته وتنقيص قيمته في نظر الراغبين في الشراء ، ولما لاحظه من أن المستأجر من المدين أو ممثله قد يبادر الي اثبات تاريخ عقده قبل البيع الجبري ، فلا يملك من تؤول اليه ملكية العقار طلب عدم نفاذ العقار عملا بالمادة 604 من القانون المدني ـ جعل الأصل في الاجازة التي تسري علي الدائنين الحاجزين وعلي من حكم بايقاع البيع عليه أن تكون ثابتة التاريخ رسميا قبل تسجيل التنبيه دون تلك الحاصلة بعده ولئن أجاز القانون التأجير للمدين وجعله نافذا في حق الدائن ومن وقع عليه البيع متي كان من أعمال الادارة الحسنة ، الا أنه قصد بذلك أن يقيد حق المدين في التأجير بالقيد الذي وضعه في حالة بيعه ثمرات العقار ، اذ هو مسئول عن الأجرة بوصفه حارسا بعد أن ألحقت بالعقار ذاته من يوم تسجيل التنبيه الي يوم البيع بالمزاد ـ أما اذا تم ايقاع البيع بصدور حكم به ، فان ثمرات العقار تكون من حق من وقع عليه البيع ولا يتعلق بها حق للدائنين لأن حقه الشخصي في تسلم العقار ينشأ من يوم صدور الحكم بايقاع البيع لا من يوم تسجيله ، فتنقضي الحراسة التي يفترضها القانون ويرتفع عن المدين وصف الحارس ولا يكون له صفة في التصرف في ثمرات العقار أو تأجيره ، ولا يكون تصرفه أو تأجيره نافذا في حق من حكم بايقاع البيع عليه باعتباره خلفا للدائنين أطراف خصومة التنفيذ ، ولما كان الواقع في الدعوي أن عقد الايجار الذي يستند اليه الطاعن لم يثبت تاريخه الا في تاريخ لاحق لتاريخ تسجيل نزع الملكية ، فانه يكون من حق المطعون عليه الذي صدر الحكم بايقاع البيع له ، ومن يوم صدور هذا الحكم ودون اشتراط لتسجيله الادعاء بصورية عقد الايجار الصادر ممن يمثل المدين الي الطاعن ، وأن يطلب طرد هذا الأخير من العقار الذي حكم بايقاع بيعه عليه.
( المادة 604مدنى ، المواد 406 ، 407 ، 408 ، 417 ، 446 مرافعات )
( الطعن رقم 5 لسنة 43 ق جلسة 1977/5/4 س 28 ص 1125)

الموجز:

الحكم بصورية عقد إيجار استنادا إلى قرائن عدة وشهادة شاهد كفاية الشهادة لحمل قضائه النعي علي القرائن غير منتج .

القاعدة:

ذا كان الحكم المطعون فيه قد استند فيما انتهي إليه من صورية عقد الإيجار إلى عديد من القرائن والي ما شهد به شاهد المطعون عليه ، وإذ كانت هذه الشهادة تعتبر دعامة تكفي لحمل الحكم ولم تكن محل تعييب من الطاعن ، فان النعي علي الحكم لاستناده إلى ما ساقه من قرائن ـ أيا كان وجه الرأي فيه ـ يكون نعيا غير منتج ولا جدوى منه .
( المادة 100 اثبات،المادة 178 مرفعات ، المادتان 244 ، 558 مدنى ،المادة 36 من القانون 178 لسنة 1952 )
( الطعن رقم 5 لسنة 43 ق جلسة 1977/5/4 ص 1125 )

الموجز:

علم المستأجر بحلول مشتري العقار محل البائع في عقد الايجار . العلم المعول عليه هو بأن مشتري العقار سجل عقده وانتقلت اليه الملكية .

القاعدة:

علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الايجار والتزامه دفع الأجرة لمشتري العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع الي مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت اليه الملكية ، واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر المطعون عليه محالا اليه بعقد الايجار رغم خلو الأوراق مما يفيد ذلك ورغم أن علم الطاعنين ـ المستأجرين ـ بشراء المطعون عليه الأول للعقار واختصامهم إياه في دعوي التخفيض لا يخول له الحق في اقتضاء الأجر منهم طالما لم يسجل عقد شرائه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .
( المادتان 146 ، 604 مدنى)
( الطعن رقم 601 لسنة 43 جلسة 1977/3/30 س 28 ص877 )

الموجز:

الايجار السابق علي التصرف الناقل للملكية . انصراف أثره الي الخلف الخاص . شرطه . حقوق المؤجر والتزاماته ثبوتها لهذا الخلف دون حاجة لاشتراط عليه بها وقت انتقال الشيء اليه . التزام المؤجر بتركيب . مصعد . انتقاله الي مشتري العقار ولو لم يكن وارد في عقود الايجار .

القاعدة:

مفاد المادتين 146 و 604 من القانون المدني مرتبطتين انه اذا كان الايجار ثابت التاريخ وسابقا علي التصرف الذي نقل الملكية الي الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف تمسك به أو كان علي علم بوجوده عند انتقال الملكية اليه فان أثر الايجار ينصرف الي الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي كافة التزاماته نحوه ، وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء اليه ، اعتبارا بأن المشرع حور القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تشريعا علي حالة انصراف أثر الايجار الي من انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره ويقصد بنفاذ الايجار في حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفا في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الايجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجه عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ، ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف الا طبقا للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 مدني ، يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون المدني كان يتضمن نصا صريحا بأنه اذا كان الايجار نافذا في حق من انتقلت اليه الملكية أو لم يكن نافذا ولكن تمسك هو به ، فانه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الايجار من حقوق والتزامات ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة ، فان هذه . القواعد تشير الي هذا الحكم الذي تضمنه النص المحذوف لما كان ذلك ، وكانت الشركة الطاعنة لا تجادل في انصراف أثر عقود ايجار المطعون عليهم اليها باعتبارها خلفا خاصا ، ولا تعيب علي الحكم المطعون فيه ما انتهي اليه من التزام المالك السابق بتركيب مصعد للعمارة ولا في أن هذا الالتزام نشأ قبل انتقال ملكية العين المؤجرة اليها وكان الالتزام بتركيب المصعد يتصل اتصالا وثيقا بالعلاقة الايجارية ويعتبر بحسب طبيعته مترتبا عليها ، فان الحكم لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون اذ أغفل . التحدث عن ركن العلم في هذا الصدد .
( م 146 ، 604 مدنى )
( الطعن رقم 468 لسنة 43 ق جلسة 1976/6/9 س 27 ص 1322 )

الموجز:

بيع الاطيان المؤجرة لا يحتم انفساح العقد الامر فى ذلك مرجعه الى اتفاق البائع والمشترى ونفاذ العقد فى حق المشترى الجديد وعدم نفاذه . المادة 389 مدنى قديم .

القاعدة:

لا يحظر القانون علي المؤجر التصرف في العين المؤجره بالبيع أثناء سريان عقد الايجار ولا يحتم انفساخ هذا العقد بحصول البيع في جميع الأحوال ولا يعتبر به البائع مؤجرا لملك الغير بل مرد الأمر في ذلك الي اتفاق البائع والمشتري ونفاذ عقد الايجار في حق المشتري الجديد أو عدم نفاذه طبقا لما تنص عليه المادة 389 من القانون المدني القديم ، فاذا كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالتعويض عن عدم انتفاع المستأجر بجزء من الأطيان المؤجرة علي أن بيع هذا الجزء كان سابقا علي الايجار في حين أن المؤجر قد تمسك في دفاعه الذي أثبته ذلك الحكم بأن البيع لاحق للايجار وأنه ما كان ليمنع المستأجر من الانتفاع بهذه الأطيان وكان الحكم لم يبين المصدر الذي استقي منه حصول البيع قبل التأجير ولم يرد علي دفاع الطاعن ( المؤجر ) سالف الذكر وهو دفاع جوهري لو صح لتغير به وجه الرأي في الدعوي فان الحكم يكون مشوبا بالقصور .
( م 604 مدنى ، م 178 مرافعات )
( الطعن رقم 126 لسنة 28 ق جلسة 1963/5/2 س 14 ص 642 )

الموجز:

التزام مشتري العين بأن يخصم المستأجر الذي استمر عقده رغم البيع ما عجله للمالك السابق من الأجرة عن السنين المقبلة

القاعدة:

استمرار عقد الاجارة الثابت تاريخه رسميا بين المشتري والمستأجر ينقل ذمة المؤجر البائع بما شغلت به من واجبات للمستأجر الي المشتري منه فيقوم هذا المشتري مقام المؤجر في حقوق الاجارة وواجباتها واذن يجب علي المشتري أن يخصم للمستأجر ما يكون قد دفعه للمؤجر من الأجرة بقصد خصمه له من أجرة السنين المستقبلة.
( م 606 ق المدنى)
( الطعن رقم 92 لسنة 3 ق جلسة 1934/11/22 مجموعة الربع قرن ص 104)

الموجز:

علم المستأجر بانتقال ملكية العقار المؤجر الي مشتر جديد جواز اثباته بكافة الطرق دون حاجة لتنبيه رسمي.

القاعدة:

علم المستأجر بانتقال ملكية العقار المؤجر الي مشتر جديد واقعة يمكن اثباتها بكل طرق الاثبات للاستدلال بها علي سوء نية المستأجر في وفائه بالأجره للبائع بعد العلم بالبيع ولا محل لقصر هذا الاثبات علي تنبيه رسمي يوجهه المشتري للمستأجر ، فاذا تمسك المستأجر في وجه المشتري بايصال عن دفع جزء من الأجرة الي المؤجر ، وطعن فيه المشتري بأنه ايصال صوري التاريخ مبني علي التواطؤ لم يصدر الا بعد علم المستأجر بحصول البيع من خطاب مسجل أرسله اليه المشتري وقدم هذا الطاعن القرائن المؤيدة لصحة طعنه ولم تأخذ محكمة الموضوع بهذا الدفاع بل قالت ( ان المدعي عليه ينكر ذلك الخطاب المسجل السابق الذكر وانه مع التسليم بارساله فهو لا يقوم مقام التنبيه الرسمي ولا يترتب عليه أثر قانوني طبقا للمادة الأولي من قانون المرافعات ، وبناء علي ذلك يكون الدفع الحاصل من المستأجر الي البائع حاصلا بحسن نية ..... الخ ) ، فان قول المحكمة هذا وعدم بحثها الدلائل والقرائن التي قدمها المشتري لاثبات علم المستأجر بالبيع قبل الدفع المدعي حصوله وعدم صحة تاريخ الايصال يجعل حكمها قاصر الأسباب اطلا قانونا .
( م 606 ق المدنى)
( الطعن رقم 92 لسنة 3 ق جلسة 1934/11/22 مجموعة الربع قرن ص 104)

الموجز:

انصراف اثر الايجار الى الخلف الخاص بحكم القانون . مشترى العقار لايكون خلفا للبائع الااذا انتقلت الى الملكية بالتسجيل . حق المشترى فى تسلم المبيع وفى ثماره ونمائه بمجرد البيع حق شخصى فى ذمة البائع .علاقة البائع بالمشترى علاقة شخصية مستقلة عن علاقته بالمستاجر .

القاعدة:

لما كان مؤدى ماتنص عليه المواد 146 ، 604 ،605 ، 606 من القانون المدنى - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - ان اثر الايجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستاجر وفى جميع التزاماته نحوه ، غير ان انصراف عقد الايجار الى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من اثار ، وان كان تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى الا انه وفقا للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة - فى المواد الثلاث الاخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لايكون المتصرف اليه خلفا خاصا فى هذا الخصوص الا اذا انتقات اليه الملكية بالتسجيل ، اما قبل ذلك فهو ليس الا دائنا عاديا للبائع - مؤجر العقار - وحق المشترى فى تسلم العقار وفى ثماره ونمائه له قانونا من مجر البيع ذاته انما هو حق شخصى مترتب له فى ذمة البائع اليه ، كما ان علاقته بالبائع وعلاقة الا خير با ا لمستاجر علاقتان شخصيتان نستقل كل منهما عن الاخرى ولايترتب عليها قيام اية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل والمستاجر لهذا العقار .
( المواد 146 ، 418 ، 428 ، 431 ، 432, 604 ، 605 ، 606 ، مدنى و 9 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 4329 لسنة 64 ق جلسة 27 / 2/ 1996 س 47 ج 1 ص 375 )

جمعت بواسطة /محمد راضى مسعود
رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه
منتدى روح القانون